Как выбрать строителя для частного дома – неочевидные ошибки и рекомендации

Кто будет строить дом? Во многом от ответа на этот вопрос будет зависеть итоговое качество постройки, сроки и сложность самого процесса строительства. Если с домами из СИП панелей всё относительно просто и львиную долю ответственности за качество несет производитель домокомплекта, то с кирпичными, железобетонными, деревянными и другими вариациями домов всё ощутимо сложнее. И именно про сложности сегодня и говорим.

Не надейтесь на свою начитанность

При подготовке к строительству многие заказчики проводят десятки часов за просмотром видео по теме, чтением статей и общением на профильных форумах. Этого более чем достаточно, чтобы блистать знаниями в кругу друзей. Но большинство строителей не теоретики, а практики. Поэтому они довольно быстро поймут, что перед ними новичок. А это значит, что особого смысла пытаться произвести впечатления не было. Захотят обмануть – ваша напускная профессиональность не сработает. Поэтому в техническом плане эффективнее слушать, а не говорить. Данные о компетенции проверить проще, чем убедить опытного человека в своих знаниях.

Как общаться со строителями? На языке договоров и юристов. Уточняйте какую и за что несут ответственность, сколько времени займет стройка, какие документы будут подписаны, есть ли на что-то гарантии.

Не зовите строителей помогать с проектом

Или, если проще, то сначала делается проект, а потом нанимаются строители. Всегда есть соблазн пригласить кого-то из знакомых или друзей, которые работают в этой сфере. Но это часто чревато конфликтами и сужением своих возможностей. Если же сначала сделан проект, то опытный строитель укажет на ошибки архитектора, а архитектор поможет со спорными ситуациями при обсуждении проекта со строителем. В целом же попытка сначала определиться со строителем и потом делать проект приводит к следующим проблемам:

• Ограничение возможностей за счет специализации строителя. Если человек не знает ничего про СИП панели или деревянные дома, то и вас уговорит сделать дом из привычного ему кирпича или железобетона, например;
• Строители часто пытаются ограничить работу архитектора, чтобы упростить свою работу. Это приводит к конфликту интересов и может сильно затянуть процесс подготовки проекта;
• Непрогнозируемые сюрпризы. В любой момент строители могут просто отказаться делать те или иные задачи по проекту. Обычно это бывает если они их не могут решить или считают, что это выходит за рамки оговоренного бюджета. Если проект был изначально, то таких ситуаций возникает гораздо меньше.

Непонимание специфики рынка индивидуального жилого строительства

Ключевой особенностью здесь является уровень погружения заказчика в процесс строительства. Например, если вы нанимаете бригаду, то вам и контролировать ее работу. Если обратились в небольшую компанию (даже из одного человека), то контроль уже частично переходит на нее. В средних и крупных компаниях стараются минимально привлекать к процессу заказчика.

Еще несколько особенностей:

• Есть серая и белая зона. В серой за происходящее на стройплощадке отвечает заказчик. Начиная от безопасности и заканчивая форс-мажорами. В белой – ответственность во многом берет на себя подрядчик.
• Строители могут нанимать друг друга. Заказчику не нужно волноваться на предмет того, что на стройке постоянно работают разные люди, если он подписал договор с какой-то фирмой. Субподряд абсолютно нормальная история. Даже у крупных компаний не всегда есть в штате специалисты вообще под все строительные задачи.
• Контроль во главе всего. Даже строителей с низкой квалификацией можно в итоге научить правильно строить. А вот если на ошибки указать некому, то они так и останутся неисправленными. Поэтому на всех этапах процесс должен контролировать специалист.
• Смета смете рознь. Бывают сметы буквально из 10 пунктов. Часто это означает, что строителям просто не хочется вникать в проект до получения оплаты. Чем подробнее смета, тем проще контролировать процесс и тем лучше строители вникли в проект.

Когда нанимать строителей?

Большинство профессионалов находят себе работу еще зимой. В крайнем случае – весной. И весь сезон у них занят. Те кто остался не у дел часто выкручивают в итоге ценник (выбор то у заказчика небольшой) и обладают худшими компетенциями (тут бывают исключения, хотя и редко)

Что обсуждать со строителями до старта работ?

На стройке очень много нюансов и спорных ситуаций. Основные стоит обсудить еще до старта работ:

• Кто оплачивает дополнительные работы? Разгрузка материалов, неучтенная изначально спец техника, какие-то форс-мажоры, например, из-за дождя засыпало ранее вырытую канаву под ленточный фундамент – кто ее будет откапывать?
• Условия простоя. Стройка процесс не всегда предсказуемый. Задержалась поставка материалов, сломалась спец техника, нужны изменения в проект. Причин масса. И в сезон строителям гулять без дела не с руки. Поэтому условия простоя надо сразу обсудить.
• Кто будет строить дом? Есть компании, которые привлекают к строительству незаконных мигрантов. Кто в таком случае будет отвечать, если на стройку придут представители власти?
• Кто осуществляет надзор? Здесь речь не про технические аспекты, а про элементарный порядок. На участке должно быть если не чисто, то по крайней мере без гор строительного мусора.
• Есть ли у бригады свои инструменты, или их придется покупать отдельно.
• Кто отвечает за закупку и где материалы будут закупаться?

Обсуждение этих нюансов расскажет в ваших подрядчиках очень многое.

Посмотрите уже построенные объекты

Большинство заказчиков неправильно расставляют акценты при осмотре готовых домов и строительных площадок подрядчика. В процессе обращают внимание на кладку, швы, фундамент. А ведь эти моменты зависят, в том числе, от качества материалов и пресловутого контроля. Гораздо больше скажут о бригаде следующие моменты:

1. Есть ли в бытовке проект дома. Если проект визит на стене или разложен на столе, то это часто означает, что бригада его активно использует в процессе строительства и это хороший знак
2. Есть ли в бытовке спальное место. Для экономии времени строители часто ночуют на объекте. Если этого не происходит, то бригада или местная, или на стройке постоянно меняются исполнители, что не очень хорошо.
3. Вывоз отходов. Мусор на стройке не только портит внешний вид, но и мешает работать. Поэтому обычно его вывозят постепенно. Исключения тут разве что быстровозводимые конструкции. Например, дом из СИП панелей от 150 м2 можно построить за 2 недели, с минимумом мусора, т.е. один раз убрать всё проще.
4. Туалет – обязательно должен быть. Это банальное самоуважение.
5. Порядок во всем. Разбросанные стройматериалы и инструменты, строительный и бытовой мусор – это все негативные сигналы по профессионализму строительной бригады
6. Въездная группа. Бытует мнение, что это лицо бригады. Если на въезде порядок, то значит строители стараются беречь участок, хотя за него не отвечают. Стоит ли говорить, что к дому они отнесутся еще бережнее?

Вопросы от строителя

Грамотная команда не попытается побыстрее завершить переговоры. Для профессионала очень важно сразу понять, что он будет строить и как. Хотя бы для того, чтобы не взять проект, которые не может выполнить. Поэтому в первую очередь просят показать проект, а после его изучения задают дополнительные вопросы и указывают на возможные недоработки архитектора.

Более того, если вы делаете проект и строите дом в разных компаниях – попросите строителей подписать документ, что они проект изучили и полностью с ним согласны.