Мы уже обсуждали самые разнообразные ошибки при строительстве частного дома. Говорили о дешевых материалах и подрядчиках, отсутствии плана, проекта и бюджета, попытках привлечь людей без должной квалификации и изменениях в проекте на ходу. Но это плюс-минус очевидные промахи и их относительно легко избежать. Сложнее с организационными моментами. О них сегодня и поговорим.
Технический надзор – это обязательный компонент строительства
Важность технадзора сложно переоценить. Простой пример. Все наши дома строятся с технадзором. Даже если у нас купить домокомплект из СИП панелей, то к нему прилагается минимум 2 визита специалиста для контроля работ и общения со строительной бригадой. И да, это уменьшает нашу прибыль. И да, это не является очевидным и понятным многим заказчикам преимуществом и поэтому маркетинговую роль отыгрывает не очень хорошо. Тогда зачем мы это делаем? Ответ прост. Потому что это очень важно для качественной сборки и долгой беспроблемной эксплуатации СИП дома. И обратите внимание, мы проверяем и свои бригады. И делает это эксперт, который поблажек не даст. И это при том, что в каждом домокомплекте есть подробная инструкция по сборке, а СИП дома к числу сложных в реализации проектов обычно не относятся. Тогда что говорить о домах из бетона и кирпича, со сложным фундаментом и массой иных нюансов?
Что делает технадзор?
В наших проектах технадзор проходит по несколько упрощенной процедуре. Просто в силу специфики сборки, доставки и производства домов. Но если брать ситуацию за рамками строительства из СИП, то список задач примерно такой:
- Прием рабочей документации – специалист должен изучить проект, задать нужные вопросы, внести уточнения и объяснить это всё строителям
- Контроль за ходом работ. В строительстве множество промежуточных этапов. Укладка опалубки, заливка фундамента, добавление армирующих элементов из арматуры, кладка стен. И везде могут быть ошибки, которые гораздо быстрее исправить сразу, а не когда дом уже готов.
- Прием работ и материалов. Специалист по технадзору может завернуть бракованные стройматериалы, оценить качество тех или иных работ.
- Планирование стройки. Что, как и когда делать. Какие работы могут производится параллельно, где нужны паузы и т.д. – с этим также может помочь технадзор.
Не забывайте про авторский надзор
Если вы заказывали индивидуальный проект дома или дорабатывали типовой проект с архитектором строительной компании, то вы практически всегда можете обратиться за дополнительными разъяснениями. Хорошим тоном считается:
- Помочь в чтении проекта (ответить на вопросы технадзора, например)
- Сверить построенный объект с проектом и выявить отклонения
- Обсудить улучшения и изменения в проекте
- Проконтролировать устранение выявленных недостатков
Ваш уровень – стратегический, не контролируйте стройку на тактическом уровне
Кто выходит на смену, что запланировано делать сегодня, как обустроен быт строителей, контроль за выгрузкой материалов и множество других задач – это целиком и полностью зона ответственности прораба. Не мешайте ему работать, тем более, там очень много мелких нюансов, в которые вникать сложно и не нужно заказчику. Ваша часть – стратегия. Вы должны понимать когда и как будут завершены определенные этапы строительства, планировать бюджет и принимать определяющие судьбу дома решения. Например, согласовывать изменения в проекте с архитектором.
Старт работ без ПОС и ППР
Проект организации строительства (ПОС) и план производства работ (ППР) – это документы, которые позволяют определить весь спектр необходимых материалов и техники, а также спланировать поэтапную работу над проектом. Чтобы не получилось, что вы подготовили все под заливку фундамента, а бетон будет только через месяц. Или кран для установки плит перекрытия приехал на 2 дня раньше и стены еще не готовы. Накладки бывают и когда все документы есть. Но если ПОС и ППР нет, то этих накладок становится гораздо больше.
К чему приводят организационные ошибки?
Самый частый вариант – рост стоимости реализации проекта. Простой пример. Материалы для стен. На уровне строителей часто всё просто. Вот материал, вот телефон, вот производитель. Позвонили, заказали. Но очень часто строители не учитывают задержки между заказом и поставкой в высокий сезон. Как итог материала вовремя нет, стройка стоит, зарплаты строителям продолжают начисляться.
Еще хуже, когда в построенном уже доме начинают выявлять недостатки. Там стена пропускает холод, здесь вентиляционный проем забит, плохо закреплено окно, вода с балкона затекает в дом. Ошибок много и очень часто строителям не хочется их признавать и они маскируют свою некомпетентность. Найти все эти огрехи без специальных навыков и техники крайне сложно.
Почему с СИП панелями проще?
Даже двухэтажный дом из СИП панелей можно построить на достаточно простом свайно-винтовом фундаменте. Он делается примерно за один рабочий день. Напортачить с подполом достаточно сложно и все ошибки будут видны, если залезть под дом. А при самой сборке и вовсе местами справятся чуть ли не дети. Главное проследить, чтобы строители не пытались что-то украсть. Доходит до того, что мы использованные баллоны от монтажной пены принимаем под опись. Это сокращает объем необходимой активности технадзора. Не особенно актуален и надзор авторский. Дом, по сути, завершается на этапе изготовления домокоплекта, в котором уже есть все стены, перегородки, полы. ПОС и ППР на разных проектах очень похожи и многие наши бригады уже давно знают, что и как делать, тем более есть инструкция.